¿Qué son los remates inmobiliarios?

Se le llama remate inmobiliario a la subasta de uno o varios bienes inmuebles para su venta al mejor postor. Esto se refiere a un tipo especial de remate inmobiliario que es el que se realiza por instrucciones de un Juez debido a la insolvencia de una persona o deudor, es decir, debido a la incapacidad de pagar una deuda contraída.

Por lo tanto, al no tener los medios económicos para pagar, el juez ordena que se subaste un bien inmueble, propiedad del deudor, para que con el producto de su venta se cubra la deuda. En esta subasta la persona que más ofrece por el bien inmueble es la persona a la cual se le adjudica el mismo.

El remate de un bien inmueble y su adjudicación es el final de un proceso judicial en el cual una institución financiera, la acreditante, demanda el cobro de un préstamo.

Es común que el deudor, deje como garantía de pago un bien inmueble específico, por lo que desde que firma el contrato de crédito y otorga esta garantía, sabe que la consecuencia del no pago puede ser la pérdida del inmueble.

Es así que el remate del inmueble y su adjudicación es la ejecución de una sentencia previa en la cual el juez ordenó al deudor que pagara su deuda y al no poder hacerlo, la institución financiera solicita que se venda la casa para que, con el producto de la venta se le pague. Frecuentemente, la institución financiera se adjudica la propiedad dado que es la “persona” que más dinero ofrece por ella.  

¿Cómo funcionan los remates inmobiliarios?

Una vez que el Juez determina quien es el mejor postor, adjudica la propiedad a su favor. Si el precio pagado es más alto que la cantidad condenada a pagar por el deudor, el Juez le entregará la diferencia.

El Juez adjudica la casa por medio de una sentencia de adjudicación. A partir de ese momento, el bien inmueble sale del patrimonio del deudor y entra al patrimonio del adjudicatario o comprador. Por tanto, puede ser comercializado a partir de ese momento.

La comercialización de un bien inmueble adjudicado se realiza básicamente bajo dos modalidades, las cuales son las siguientes:

• La cesión de los derechos adjudicatarios.

Como su nombre lo indica, esta modalidad implica ceder a un tercero los derechos reales adquiridos por sentencia. En este acto, el cedente o adjudicatario, cede al cesionario o comprador del derecho los derechos derivados de la sentencia.

En estricto sentido está cediendo los derechos de propiedad adquiridos por sentencia. En muchas entidades, esta cesión es considerada una causahabiente de los derechos litigiosos, por lo que el cesionario se apersona ante el Juez, reclama los derechos del cedente y procede a solicitarle al Juez que se le escriture el bien en su favor.

A partir del momento en que el Juez le reconoce ese derecho, el cesionario continua el juicio para escriturarse el inmueble y en su caso, solicitar la entrega de la posesión. En algunas entidades, el Juez no reconoce la causahabiente y obliga al adjudicatario a escriturarse al bien. Por supuesto, una vez se haya escriturado se puede vender el bien.

• La compra venta del inmueble.

Para efectuar una compraventa es necesario que el inmueble este escriturado a favor del adjudicatario. De esta manera el inmueble puede venderse y escriturarse al tercero comprador. Básicamente, como cualquier compraventa de un inmueble de segunda mano.

Para que el bien se escriture después de la adjudicación, el poseedor del derecho adjudicatario deberá regularizar el inmueble, especialmente en lo que se refiere al pago de adeudos por derechos de servicios de agua potable, impuestos prediales y cuotas condominales.

¿Cómo se define el precio de un remate inmobiliario?

El precio de realización de un inmueble con sentencia de adjudicación o de un inmueble escriturado depende básicamente de dos cosas:

•  El valor de mercado o intercambio del inmueble.

• La deducción que el comprador haga al valor de mercado, dependiendo de los gastos que tenga que realizar para llevar el inmueble a escrituración, recuperar la posesión y en su caso rehabilitarlo para que pueda ser ocupado. A todo esto, habría que añadirle el descuento o margen que el comprador quiera agregar para correr el riesgo de la inversión.

Mercado de inmuebles adjudicados

El mercado de inmuebles adjudicados adquiere mayor importancia cada día. Según Ernesto González, Socio Fundador de Zéndere, existe un inventario cercano a las 500 mil viviendas adjudicadas en México, de las cuales el INFONAVIT tiene más de la mitad.

Esta cantidad representa el inventario que demanda en un año el crecimiento poblacional. Por otra parte, es un inventario que cada año se alimenta del crecimiento de las carteras vencidas de créditos hipotecarios de todos los bancos, es decir, continua llegando producto que mantiene inventarios constantes en diversas localidades del país.

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